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Regime valido sino al 31.12.2013

Acquisto immobili prima casa

a. Aspetti fiscali

L’acquisto dell’abitazione principale è soggetto ad imposizione indiretta agevolata: a seconda dei casi l’imposta di registro, le imposte ipotecarie e catastali oppure l’iva sono applicate in misura agevolata nelle seguenti misure:

  • Imposta di registro : 3%
  • Iva : 4% ( nel caso in cui il soggetto cedente sia imprenditore commerciale)
  • Ipotecarie e catastali € 168,00 fisse

Indipendentemente dal prezzo pagato (c.d. sistema del prezzo valore) la base imponibile su cui applicare le imposte è pari alla rendita catastale moltiplicata per 115,5.

Per poter fruire dell’agevolazione “ prima casa” occorre essere in possesso dei seguenti requisiti:

  • L’immobile deve:
    1. essere considerato non di lusso ex D.M. 2 agosto 1969;
    2. essere ubicato nel Comune dove l'acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall' acquisto, oppure nel Comune in cui l'acquirente svolge la propria attività;
  • L'acquirente deve inoltre dichiarare nell'atto di compravendita:
    1. di non essere titolare di un'altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
    2. di non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà su altra casa di abitazione acquistata usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa.
    3. di impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall'acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l'immobile da acquistare, qualora già non vi risieda.

Ai fini dell’imposizione diretta il reddito figurativo attribuito mediante rendita catastale non è soggetto né ad IRPEF né ad addizionali regionali o comunali.

L’abitazione principale è ad oggi soggetta ad imposta municipale propria in misura variabile a seconda del comune interessato

b. Redditometro

Ai fini del c.d. redditometro l’acquisto di immobili è considerato spesa per incremento patrimoniale e può essere imputata quale maggior reddito per intero nell'anno del sostenimento.

Quanto speso per l’acquisto dell’immobile rileva non per l’intero ammontare ma al netto del mutuo e degli eventuali disinvestimenti effettuati.

Nel momento in cui stiamo scrivendo sembra che nel caso in cui il contribuente non abbia né ottenuto mutui né effettuato disinvestimenti, quanto speso per l’acquisto dell’immobile possa essere imputato interamente nell’anno.

Al fine di vincere tale presunzione sarà necessario – in contraddittorio – fornire prova contraria, dimostrando che l’acquisto è stato effettuato anche usufruendo di donazioni di familiari o di terzi, oppure dimostrando che le risorse necessarie provengono da risparmi accumulati negli anni.

c. Opportunità e disciplina antiriciclaggio

OPPORTUNITÀ
I lavoratori dipendenti di aziende private hanno la possibilità di richiedere in occasione dell’acquisto dell’abitazione principale, un anticipo sulla liquidazione nella misura massima del 70% della somma maturata allegando alla richiesta idonea documentazione.

ANTIRICICLAGGIO
In sede di stipula di atto notarile è obbligatorio dichiarare le modalità di pagamento del prezzo pattuito .

L’obbligo di indicazione analitica dei pagamenti riguarda tutti i pagamenti in conto prezzo inclusi quelli in acconto effettuati anteriormente alla stipula dell’atto di compravendita.

Si segnala inoltre che ove il cliente rifiuti di fornire indicazioni circa le modalità di regolazione del prezzo pattuito oppure, utilizzi modalità inconsuete di pagamento del prezzo rispetto alle condizioni di mercato oppure, l’operazione è effettuata a valori diversi da quelli di mercato il professionista incaricato della consulenza ( incluso il Notaio rogante l’atto) segnaleranno agli organi preposti l’operazione come sospetta.

Vincenzo Stuppia



Dottore Commercialista e Revisore Legale. Registered Trust and Estate Practitioner. Professionista accreditato dall’Associazione il Trust in Italia.


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