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Regime valido sino al 31.12.2013

Acquisto immobili per investimento

L’acquisto di un immobile da destinare ad investimento non gode di particolari agevolazioni se si escludono i regimi opzionali di imposizione sostitutiva legati alla locazione ad uso abitativo o al realizzo di plusvalenze da cessione.

L’imposizione indiretta sarà quindi pari a quella per l’acquisto della seconda abitazione da tenere a disposizione propria o di un famigliare.

Anche per quanto riguarda l’IMU non vi sono agevolazioni.

Relativamente all’imposizione diretta si avverte che – ove il fabbricato non fosse locato – l’imposizione IMU esaurisce l’imposizione diretta.

Il reddito che si ritrae dalla locazione dell’immobile è soggetto ad imposizione diretta secondo le aliquote ordinarie ed ove locatore e locatario siano persone fisiche e l’immobile sia destinato ad uso abitativo è possibile per il locatore optare per l’applicazione dell’imposta sostitutiva comunemente detta “ cedolare secca”.

a. Il regime della cedolare secca

Il proprietario dell’immobile che decide di avvalersi di questo regime opzionale di tassazione deve darne notizia al conduttore mediante lettera raccomandata contenente – tra l’altro - la rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento Istat del canone di locazione.

La comunicazione è obbligatoria e deve essere inviata prima di esercitare l'opzione pena l’inefficacia dell’opzione stessa.

Tale adempimento non è necessario ove il contratto di locazione preveda espressamente la rinuncia agli aggiornamenti del canone.

Il regime della “ cedolare secca” prevede un’imposizione flate rate del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti ridotta al 19% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate in comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988).

Quanto dovuto a titolo di “cedolare secca” esaurisce la tassazione essendo tale regime sostitutivo dell’irpef, delle addizionali regionali e comunali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

b. Il regime delle plusvalenze immobiliari

Ove l’immobile – acquisito da una persona fisica non nell’esercizio di una attività imprenditoriale – fosse ceduto realizzando una plusvalenza , questa non verrà tassata se l’immobile è posseduto da più di cinque anni.

Nel caso l’immobile fosse pervenuto al cedente in successione o donazione il termine di cinque anni si calcola dal giorno dell’acquisto del donante.

Ove l’immobile fosse posseduto da meno di cinque anni , la plusvalenza realizzata sarà tassata secondo le aliquote ordinarie IRPEF salvo si richieda - al notaio rogante la compravendita – l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 20 %

Vincenzo Stuppia



Dottore Commercialista e Revisore Legale. Registered Trust and Estate Practitioner. Professionista accreditato dall’Associazione il Trust in Italia.


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